行業觀點

INDUSTRY PERSPECTIVE


拆解房產市場的集體焦慮--南開金融學者廣州再聚首

2017-05-11     |    來源:品宣部


  5月7日上午,由南開大學金融學院、南開金融教育基金會、南開金融校友聯合會、南開廣州校友會、泛華金融服務集團以及俊華教育公益基金會聯合主辦的第二期《南開金融(廣州)首席經濟學家論壇》在廣州市番禺區大學城中心酒店順利舉行。南開大學金融學院副院長、教授、博士生導師劉瀾飆先生;招商證券研究發展中心首席宏觀分析師兼執行董事謝亞軒先生;東方證券房地產行業首席分析師竺勁先生以及泛華金融服務集團CEO翟彬先生等南開金融校友出席論壇活動。
 

論壇活動正式開場前,南開金融廣東校友會正式宣布啟動籌建。南開大學金融學院副院長、教授、博士生導師劉瀾飆先生為籌建儀式致辭。



  本次論壇圍繞“拆解房地產市場的集體焦慮”的主題,為現場及直播平臺上的南開學子、泛華金融服務集團高管及貴賓客戶,分析了當前的房地產市場動態及趨勢。
 

  過去幾年房價節節攀升,導致相關部門不得不加大對房地產市場的調控力度。北京317樓市新政后,各地調控全面升級,無論是房產從業者、投資者還是房地產周邊金融從業者均為調控后的市場陷入焦慮。對此,東方證券房地產行業首席分析師竺勁于主題演講中表示:



他認為四季度存在政策調控和銷售動能衰竭兩大因素的負向影響。但中長期來看,房地產市場存在上漲的動能。
 
  從一季度的經濟數據來看,房地產行業還是處于高位,并且持續的超預期。數據顯示,房地產Q1單季投資及銷售情況,在2016年高基數的情況下仍得到較快增長,動能仍處于向上的態勢。北京上海還有深圳周邊庫存較低,所有開發商都看好三大都市圈的發展,在大量增加儲備要開工。
 
  目前的限購政策為維持樓市活躍和為后續政策加碼都留下一定的口子。他指出,目前的限購是對本地限購兩到三套,對外地限購一套,換句話說,還是可以買。一線城市嚴厲的限購在一定程度上導致投資性需求的溢出,這使得大城市周圍的房價仍存在上漲的壓力。另外一方面,自去年二孩政策后,三四線城市人口增長明顯,也為房價上漲帶來了良好的動力。三四線城市盡管有所分化,但基本處于去庫存的狀態,從而讓全國樓市維持一定的熱度。
 
  今年中央對待房價的態度是要穩,因此,在一些房價依然上漲過快的城市,很有可能政策會進一步加碼。目前廣州深圳等地已開始在信貸、限購等多個方向上進行了調控,到四季度的確存在政策調控和銷售動能衰竭兩大因素的負面影響。
 

  中長期來看,他認為目前中國城市化率為57%,進入城市化的第二階段。此階段由于北、上、深等大型一線城市的社會資源不足以支撐進一步的人口流入,因此接下來可能會出現,小范圍的逆城市化和大范圍的大城市化。許多500-1000萬人口的一二線城市可能會擴大到1500萬以上的規模。基于未來幾年地鐵、高鐵軌道的建設,他認為未來房地產市場的機會,可重點關注高鐵沿線的中心城市,以及與大型城市有地鐵相連的衛星城。



  從宏觀的角度來看房地產市場,招商證券研究發展中心首席宏觀分析師兼執行董事謝亞軒先生表示:“從宏觀的角度來看,我認為這里有兩個關鍵詞,第一個是周期,第二個是去杠桿。“
 
  他談到,從宏觀的角度去看待房地產市場,我們可以看到經濟周期與房地產市場的正相關性。當前,我們正處于短周期、長周期和中長周期“三期疊加”的過程,而這三個周期如何交織影響當前的經濟位置。他分析到,“從中長期看,我對中期經濟走勢相對樂觀,至少要關注兩個方面,這一輪全球經濟的復蘇,2015年已經達到底部,2016年已有所回升,這從中國外需的改善可以看出端倪。盡管,這點大家也有爭議,有觀點認為全球市場特別是新興市場的復蘇純粹是中國這一輪信貸周期推起來的,可能難以持續。但經濟周期回升有第一推動力之后一定會產生正反饋的過程,不要低估正反饋的過程。”
 
  普遍認為,目前我們的房地產價格可能處于房產周期中比較高的位置,國家對房地產市場的調控,把去杠桿作為重要策略。最終是比較劇烈的去杠桿還是能夠相對平穩的過渡?
  他談到,“雖然市場對去杠桿的看法分歧較大,但是五十年代,美國的房地產市場也有比較長的繁榮周期,房價到了一個平臺后并沒有出現劇烈調整,這意味著有序去杠桿也不乏成功先例。我們雖然不能把中國現在的房地產市場和日本、美國作簡單類比,但可以參照,比較重要的是,跟這些國家的什么時間段作比較。”

  緊接著主題演講之后,論壇進入圓桌對話環節。招商證券研究發展中心首席宏觀分析師謝亞軒先生、東方證券房地產行業首席分析師竺勁先生、泛華金融服務集團CEO翟彬先生對以下問題,展開討論。



問題一:房子為什么會出現越調控越搶手的狀況?長效機制是什么?
問題二:在普通投資者的眼里,不論幾線城市,房價都還在漲。該再買多幾套,還是賣掉幾套,一二線還能不能投,三四線是不是該拋了?
問題三:目前我國貨幣超發的情況,若房地產市場投資凍結,超發的貨幣將會流向何方?
 
三位南開系嘉賓,陸續發表自己的觀點。
 
竺勁先生表示:“中央考慮所謂長效機制,從全球角度來看能用的工具是很少的,最多也就是房地產稅,但是這個是需要很大的政治決心和勇氣。后續到底會不會做,從我分析的角度來看,這不僅僅是土地財政的問題,還存在城市化沒完成的問題,房地產稅對很多城市競爭力都會產生影響,這也是一個很大的實施阻力。還有一個問題是中國的稅收體制很難和房產稅的體制融合,這是一個任重而道遠的事情。”
 
翟彬先生表示:“我認為的長效機制應該是在財稅機制改革上,房地產問題的核心是房地產已經成為地方政府第二稅收的來源,這就決定了政府并不會希望房地產價格下跌。所以我認為房地產市場真要走向健康穩健的道路,恐怕中央要下決心進行財稅機制的改革,但是這是十分困難的。所以在長時間來說,房價還是會處于上升階段,只是當前通過行政手段來控制房價。
房產投資的問題,短期來看不能小瞧政策帶來的影響,目前的政策主要落腳在一線城市。但在一線城市周邊的城市,或者有機會成為衛星城的城市可能還會出現一輪普漲。”
 
謝亞軒先生表示:“關于貨幣超發,房地產投資凍結,貨幣流向何方的問題,我有以下幾點看法。第一,這個問題是假定貨幣政策一直處于寬松狀態,但是這是不確定的情況。第二,就是房地產市場和貨幣是有關聯的,如果房地產市場一直上漲,貨幣政策也跟隨市場而變化的。就目前而言,貨幣態勢逐漸轉向穩健的方向。
另外,房地產市場還是很難去預測的,但是最終房價也許會維持在穩定的高位。房價肯定是和經濟基本面、人口等基本因素有關系的。另一方面,任何東西瘋漲都會存在問題。但是如果各位是從居住的角度出發,我認為是可以考慮‘上車’的。從投資的角度來說,我認為不是投資的好時機。”





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